Immobilienscout24.de: Geoinformationssysteme in der Immobilienbranche

 
Referenz
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Inhaltsverzeichnis:

1. Markt und Unternehmen

Das Unternehmen
Immobilienscout24.de ist heute der größte deutsche Internet-Marktplatz für Immobilien. Immobilienscout24.de wurde 1997 unter dem Namen EIB Wohn- und Immobilieninternetwork GmbH in München gegründet. Ab 1998 firmierte das Unternehmen unter Immobilien Scout GmbH und verlegte seinen Firmensitz nach Berlin. Im Juli 1999 wurde für das Unternehmen der Markennamen Immobilienscout24.de eingeführt. Seit 2008 gehört Immobilienscout24.de zur Telekom Deutschland GmbH.

Monatlich werden auf dieser Plattform über 1,2 Mio. Immobilien zur Miete oder zum Kauf angeboten, welche von monatlich 4,5 Mio. Nutzern (Unique Audience) besucht werden.
Immobilienscout24.de beschäftigt 450 Mitarbeiter, mindestens 150 davon im IT-Bereich.

Die Immobilienbranche
Der Umsatz an privaten und gewerblichen Immobilien in Deutschland belief sich im Jahr 2009 auf über 135,13 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Rückgang um rund 15,81 Prozent (= 25,38 Milliarden Euro). Der aktuelle Immobilienumsatz in Höhe von 135 Milliarden Euro entspricht den Werten in den Jahren 2002 bis 2005. Basis dieser Werte ist das vom Bundesministerium für Finanzen (BMF) erhobenen Grunderwerbsteueraufkommen.

Die Produkte von Immobilienscout24.de
Das Kerngeschäft von Immobilienscout24.de sind sowohl nationale als auch internationale Immobilienanzeigen im Internet. Darüber hinaus bietet das Unternehmen zahlreiche Services zu den Themen Immobilie, Wohnen und Umzug.

Die Zielgruppen von Immobilienscout24.de
Das Serviceangebot von Immobilienscout24.de kann sowohl von privaten als auch von gewerblichen Kunden genutzt werden. Momentan nutzen ca. 40.000 gewerbliche Anbieter und etwa 70.000 private Immobilienanbieter das Serviceangebot von Immobilienscout24.de. Hauptzielkunden sind die gewerblichen Immobilienanbieter. Diesen werden zusätzliche Funktionen, wie ein ScoutReport über den Vermarktungserfolg, Marktspiegel und Marktberichte angeboten. Mit Hilfe eines kostenlosen Homepagebaukastens und anhand von Schnittstellen zu allen gängigen Immobilienverwaltungsprogrammen werden die Nutzungshürden dieser Zielgruppe minimiert. Ziel der starken Einbindung von gewerblichen Kunden ist es, das hohe Marktvolumen zu erhalten und weiter auszubauen. Private Kunden können über das Onlineportal ihre Immobilienanzeige veröffentlichen oder diverse Services zu den Themen Umzug, Finanzierung, Haubau und Immobilienbewertung nutzen.

Die Unternehmensvision
Ziel von Immobilienscout24.de ist es, kompetenter Partner in allen Belangen der Immobilienwirtschaft zu werden. Eine Grundvoraussetzung, um in diesem Markt erfolgreich zu sein, ist für Immobilienscout24.de sich als seriöses, fachlich fundiertes und verlässliches Unternehmen zu präsentieren.

Dafür werden für die Gestaltung des Kernprozesses nutzwertige Services angeboten, um die Kunden in allen Fragen rund um die Immobilie zu betreuen. Um von den Zielgruppen als seriöse und kompetente Geschäftspartner wahrgenommen zu werden, präsentiert sich Immobilienscout24.de unter anderem einmal im Jahr an 10 verschiedenen großen Standorten mit Referaten von Fachleuten. Damit kann das Know-how von Immobilienscout24.de demonstriert werden und der Kontakt zu potentiellen Kunden vertieft werden.

Der Stellenwert der IT bzw. der Geoinformationssysteme im Unternehmen
Die Abteilung Immobilienbewertung von Immobilienscout24.de bietet drei verschiedene Services an, welche auf Daten aus Geoinformationssystemen basieren.
Bei diesen Services handelt es sich um Marktmonitore, Standortanalysen und das Tool Onlineimmobilienbewertung.

Marktmonitore, wie beispielsweise der WertFinder, sind Berichtsprodukte, welche auf mobilen Daten basieren und den Kunden über alle relevanten Marktdaten informieren.


Abbildung 1: Wertfinder

Die Auswertung geoinformationsbasierter Daten von Stadtvierteln ermöglicht beispielsweise Aussagen über Angebot und Nachfrage eines Viertels, über die dortigen Kauf- und Mietpreise von Eigentumswohnungen und Häusern und deren Entwicklung, über die vorhandene Kaufkraft und die Berechnung weiterer soziodemografischer Kennziffern aus der Immobilienwirtschaft. Wesentliche Grundlage dieser Services sind Geoinformationsdaten, welche grafisch aufbereitet werden und mit Hilfe von Web- und IT-Technologien als Onlineservice den Kunden angeboten werden.

Die Standortanalyse ist eine Beratungsdienstleistung für Bauträger. Dabei werden Handlungsempfehlungen für die Verwertung von Grundstücken und Gebäuden gegeben. Auf Anfrage erhält der Bauträger eine individuell angefertigte Studie über Marktentwicklungen, Zielgruppen, Preisempfehlungen und Empfehlungen für Standort- und Objektentscheidungen. Auch hier ermöglicht die Auswertung geoinformationsbasierter Daten die Formulierung von Empfehlungen, die anders nur schwer oder gar nicht gegeben werden könnten.

Der Service Onlineimmobilienbewertung offeriert dem Kunden die Bewertung eines Objekts anhand eines detaillierten Fragebogens, ähnlich einer Bewertung durch einen Gutachter. Basis der Onlineimmobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren, welches in einem späteren Kapitel noch erläutert wird.

Im Geschäftsbereich Immobilienbewertung ist die Onlineimmobilienbewertung das jüngste und umsatzstärkste Produkt (90%). Aus diesem Grund beschäftigen sich die nachfolgenden Kapitel mit diesem Service.

2. Der Auslöser des Projekts

Um die Position als kompetenter Partner in allen Belangen der Immobilienwirtschaft weiter auszubauen, hat man sich in der Abteilung Immobilienbewertung entschlossen, Services im Zusammenhang mit Geoinformationsdaten anzubieten.

Mit der Einführung des Services Onlineimmobilienbewertung im Jahr 2009 ist es gelungen, sowohl den gewerblichen Anbietern als auch den privaten Anbietern und Nachfragern ein Tool anzubieten, das die Servicepalette rund um den Immobilienverkauf nutzbringend ergänzt und von den Kunden große Akzeptanz erfährt.

Bei der Abteilung Immobilienbewertung handelt es sich mit 9 Mitarbeitern um einen kleinen Teilbereich von Immobilienscout24.de. Vier dieser Mitarbeiter befassen sich mit inhaltlichen Themen. Die weiteren fünf Mitarbeiter sind als Entwickler für technische Fragestellungen verantwortlich. Die Abteilung Immobilienbewertung arbeitet darüber hinaus mit anderen internen Abteilungen wie dem Datawarehouse-Team, dem Architekturteam, dem Team für produktive Datenbanken, dem Data Mining- und Reportingteam und dem Grafikteam zusammen.

3. Der Service Onlineimmobilienbewertung von Immobilienscout24.de

Die Geschäftssicht und die Ziele
Die Wertschöpfungskette von Immobilienscout24.de beginnt mit der Beschaffung und Erstellung von Inhalten und Services, wie beispielsweise die Immobilienanzeigen und die diversen Informationen im Immobilienbereich. Die Mehrwertleistung wird durch die Aggregation der Inhalte und Services erzielt. In diesen Bereich ist auch die Onlineimmobilienbewertung einzuordnen. Die Technische Infrastruktur liefert die Grundlage für die Kommunikation mit den Anzeige- und Inhaltskunden und ermöglicht die Abrechnung der Leistungen. Mit Hilfe von Navigationstools und benutzerfreundlichem Design wird die Bedienbarkeit für die Kunden optimiert. Anhand von diversen Onlinemarketingprodukten, wie beispielsweise Display Werbung, werden zusätzliche Erlöse generiert. (vgl. Abbildung 2).


Abbildung 2: Wertschöpfungskette Immobilienscout24.de [Wirtz 2006]

Nachfolgend ist das Erlösmodell von Immobilienscout24.de dargestellt. Die Erlöse können in transaktionsabhängige und transaktionsunabhängige Erlöse unterschieden werden. Im Bereich der transaktionsunabhängigen Erlöse werden direkte Erlöse durch die Anzeigenpakete generiert, die die Anzeigenkunden erwerben können. Indirekte Erlöse werden anhand der diversen Onlinemarketingprodukte wie Display Werbung, Content Integration, Mobile Advertising, Targeting und Data Mining erzielt. Unter die transaktionsabhängigen Erlöse fallen die Nutzungsgebühren der Serviceleistungen, wie beispielsweise die Onlineimmobilienbewertung, Marktmonitore, Standortanalysen und die Erstellung von Energieausweisen.


Abbildung 3: Erlösmodell Immobilienscout24.de

Strategisches Ziel des Angebots der geoinformationsbasierten Services von Immobilienscout24.de ist die Vervollständigung des Immobilienwirtschaftsportfolios und damit verbunden der Ausbau der Marktführerschaft.

Der Umsatz aus den geoinformationsbasierten Services der Abteilung Immobilienbewertung ist im Vergleich zum Gesamtumsatz von Immobilienscout24.de gering und liegt bei unter 5%. Dennoch sind diese Services unverzichtbarer Bestandteil des Serviceportfolios und tragen zur Erreichung der strategischen Ziele bei, da bei einem Immobilienerwerb die Lage das wichtigste Kriterium ist.

Die Anwendungssicht

Detaillierte Beschriebung der Onlineimmobilienbewertung mit ihren Funktionen
Die Onlineimmobilienbewertung ist eine Alternative zu einer klassischen Immobilienbewertung von Standardobjekten durch einen Gutachter und wird von Immobilienscout24.de seit Sommer 2009 angeboten. Die Online¬immobilien¬bewertung ist ein komplexes System, welches Geoinformationsdaten einbindet.

Die Onlineimmobilienbewertung bietet dem Nutzer einen ersten Anhaltspunkt für den Wert einer Immobilie und weist laut Aussage von Immobilienscout24.de die Qualität einer Bewertung durch einen Gutachter auf.

Der Immobilienbewertungsdienst ist in Zusammenarbeit mit einem seit 20 Jahren tätigen Gutachter entwickelt worden. Das Know-how dieses Experten wurde „eingekauft“ und der Dienst in enger Kooperation mit diesem Gutachter entwickelt.

Der Nutzer wird aufgefordert eine Vielzahl der für die Wertermittlung wesentlichen Eigenschaften einer Immobilie in ein Onlineformular einzugeben.

Die Bewertung der Immobilien wird anhand des Vergleichswertverfahrens vorgenommen. Dabei wird der Mittelwert aus einer Menge von vergleichbaren Immobilien in örtlicher Nähe aus dem Objektbestand von Immobilienscout24.de ermittelt. Rund 1,2 Mio. Angebote kommen bei Immobilienscout24.de monatlich zur Anzeige. Etwaige zeitlich bedingte Preisänderungen werden anhand von adäquaten Zeitreihen angepasst. Individuelle wertbestimmende Eigenschaften fließen durch hedonistisch und statistisch berechnete Zu- und Abschläge in die Wertermittlung ein.

Das Ergebnis für den Nutzer ist zum Einen das Bewertungsergebnis (vgl. Abbildung 4) und zum Anderen eine Straßenkarte, ein Luftbild der Objektumgebung und einige zusätzliche Informationen zur Umgebung.


Abbildung 4: Beispielberechnung des Immobilienwertes mittels der Onlineimmobilienbewertung

Die Onlineimmobilienbewertung wird in den Versionen „Normal“ und „Profi“ angeboten. Den privaten Kunden der Immobilienbewertung wird die normale Version angeboten, während gewerbliche Kunden die Profiversion nutzen können. Bei der Profiversion handelt es sich um eine erweiterte Normalversion.

Zusätzlich zu dem Bewertungsergebnis wird in der Profiversion erläutert, wie und mit welcher Methode der Wert ermittelt wurde und welche Vergleichsobjekte verwendet wurden. Von diesen Objekten werden nur die Straßennamen mit eventuellen Hausnummernbereichen angegeben, jedoch nicht die exakten Adressen. Darüber hinaus erhalten die gewerblichen Kunden Keywords und Werte branchenüblicher Kennzahlen. Gewerbliche Kunden haben zusätzlich die Möglichkeit das Bewertungsergebnis zu individualisieren, indem sie ihr Logo und eigene Kommentare in das Bewertungsergebnis einfügen können.

Der Preis für gewerbliche Kunden liegt bei 14,90 Euro und es können darüber hinaus vergünstigte 5er- und 10er-Pakete erworben werden. Die normale Version kostet den privaten Kunden 29,90 Euro für eine erfolgreiche Bewertung. Mit dem Ziel, ein hohes Marktvolumen zu erreichen, werden mit dieser Preisgestaltung vor allem die gewerblichen Kunden angesprochen.

Die Onlineimmobilienbewertung wurde für Standardobjekte entwickelt. Ausnahmeobjekte, wie beispielsweise Gebäude unter Denkmalschutz und Mehrfamilienhäuser, können mit diesem Tool nicht bewertet werden. In diesem Fall wird auf Gutachter verwiesen. Gleiches gilt für gewerbliche Immobilien und Objekte, für welche nicht ausreichend viele Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.

Auch für juristische Belange ist die Onlineimmobilienbewertung im Gegensatz zur Gutachterbewertung nicht verwendbar.

Beschreibung der verwendeten Daten
Datengrundlage der Onlineimmobilienbewertung sind die Abfragedaten aus dem Bewertungsformular, Transaktionsdaten aus dem Kerngeschäft betreffend die Vergleichsobjekte und Regionaldaten, welche aus den Geoinformationsdaten gewonnen werden. Bei den Regionaldaten handelt es sich um Basisdaten von 75.000 Zellen, in welche das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland unterteilt ist.

Wie andere Abteilungen bei Immobilienscout24.de auch, arbeitet die Abteilung Immobilienbewertung neben der Produktivdatenbank mit einer eigenen Datenbank. Dabei handelt es sich um eine Datenbank von Oracle mit einer Java-Schnittstelle.

Bisher ist das Tool Onlineimmobilienbewertung kaum in andere Services von Immobilienscout24.de integriert. Die hier gewonnenen Daten werden nicht für die Vermarktung oder Verbesserung anderer Services und Produkte eingesetzt.

Bezüglich des Datenschutzes geht Immobilienscout24.de seit jeher sehr restriktiv mit den von den Nutzern zur Verfügung gestellten Daten um. Das Hauptgeschäft bezüglich der Abfragedaten und der Transaktionsdaten ist die Onlinebewertung. In vergleichsweise geringem Umfang werden diese Daten, bereinigt um Personenangaben und exakte Adressen, verkauft. Innerhalb der Scout24-Gruppe werden diese Daten nicht weiter verwendet.

Die Diskussionen um Google Streetview haben auch bei Immobilienscout24.de zu vermehrten Nachfragen nach der Verwertung der gewonnen Bewertungsdaten geführt. Um die für den Markt unerlässliche Seriösität des Unternehmens zu sichern hat Immobilienscout24.de mit einer expliziten Anpassung seiner AGB’s reagiert. Gerade durch die Dt. Telekom als Mutter ist das Unternehmen für Fragen der Datensicherheit sensibilisiert. Seit 2008 gehört Immobilienscout24.de zur Deutschen Telekom AG und muss damit die Datenschutzbestimmungen der Dt. Telekom beachten. Um die Einhaltung der entsprechenden Vorschriften sicher zu stellen, sind Datenschutzbeauftragte bereits in den Konzeptionsphasen neuer Services und Produkte eingebunden.

Neben den genannten selbst gewonnen Daten kauft Immobilienscout24.de keine weiteren Daten hinzu. Auch diese Entscheidung hat ihren Grund in dem Hauptziel, als kompetenter und seriöser Partner wahrgenommen zu werden. Abhängigkeiten von möglichen Partnern im Bereich des Datenhandels werden damit vermieden.

4. Projektablauf und Betrieb

Bei der Onlineimmobilienbewertung handelt es sich um eine Individualsoftware, die intern von Immobilienscout24.de entwickelte wurde.

2007 hat man sich entschlossen die Idee einer Onlineimmobilienbewertung umzusetzen. Nach zwei Jahren Entwicklungsphase wurde beginnend als Profiversion und später auch als Privatkundenversion im Sommer 2009 der Service, nach einer kostenfreien Testphase, in das Serviceportfolio integriert.

Die Softwareentwicklung erfolgt entsprechend der Methode Scrum, ein Vorgehensmodell der agilen Softwareentwicklung. [Beedle/Schwaber 2008] Es wurde diese Methode gewählt, da sie besser als das V-Modell [Dröschel/Wiemers 1999] zum Immobilienprozess und für die Entwicklung und stetige Verbesserung von Online-Services passt. So können neue Features innerhalb von zwei Wochen entwickeln, getestet und in den Markt eingeführt werden. Dies wird unter anderem durch den durch die Scrum-Methode optimierten Dialog zwischen den verschiedenen Fachbereichen ermöglicht. Auch die parallele Entwicklung verschiedener Features, wie sie bei der Scrum-Methode möglich ist, führt zu kürzeren Entwicklungszeiten, da unproduktive Wartezeiten vermieden werden können.

In der Entwicklungsphase hat man intensiv mit Fragebögen gearbeitet, um die Wünsche der Kunden in Erfahrung zu bringen. Hierbei hat man sich ganz bewusst an die Hauptzielgruppe, die gewerblichen Kunden, gewandt, um von Anfang an die Akzeptanz des Service zu verbessern. Aus diesen Befragungen wurden zahlreiche Sonderkomponenten abgeleitet, welche eine differenziertere Onlinebewertung ermöglichen. Zum Zeitpunkt des Interviews wurden neue Aspekte in die Bewertung integriert – die Anwender hatten beispielsweise angeregt die Attribute Lift oder Kamin mit zu berücksichtigen.

Bezüglich des Layouts wurde in Zusammenarbeit mit dem Grafikteam und dem Data Mining- und Reportingteam mit klassischen Usabilitytest, wie beispielsweise dem Webtracking und AB-Tests, gearbeitet. Damit konnten Abbruchhürden, Missverständnisse und langwierige Suchen nach Feldern minimiert werden.

5. Erfahrung aus dem Betrieb

Die Nutzerakzeptanz
Der Idee, eine Onlineimmobilienbewertung, die eine Alternative zu einer Bewertung durch einen Gutachter bietet, standen zunächst zahlreiche hausinterne Stimmen kritisch gegenüber. Grund waren die Zweifel, ob dieser Service bei seiner Hauptzielgruppe, den gewerblichen Kunden, Anklang finden würde. Es bestand die Befürchtung, dass die Einführung dieses Tools zu großen Protesten bei dieser Anwendergruppe führen könnte. Widerstand blieb jedoch weitestgehend aus. Sofern es zu Beschwerden oder kritischen Stimmen kommt, wird diesen ernsthaft nachgegangen und es wird versucht eine Lösung zu finden.

Die Zielerreichung und die bewirkten Veränderungen
Mit der Einführung der Onlineimmobilienbewertung ist es gelungen, sowohl den Hauptzielkunden als auch den privaten Kunden einen Service anzubieten, der das Kerngeschäft von Immobilienscout24.de nutzbringend erweitert und die Stellung als vollwertigen Partner im Bereich Immobilienvermittlung untermauert.

Da die Onlineimmobilienbewertung eine Alternative zu einer Bewertung von einem Gutachter darstellt, hat dieser Service eine direkte Auswirkung auf den Markt der Gutachter.

Auch der Markt der Immobilienmakler wird von dem Service Onlineimmobilienbewertung tangiert. Die Onlineimmobilienbewertung erleichtert es grundsätzlich sowohl Privatpersonen als auch wenig erfahrenen Immobilienmaklern mit einer realistischen Preisvorstellung auf dem Immobilienmarkt zu agieren. Gutachter und Immobilienmakler können sich jedoch durch den persönlichen Eindruck, den sie sich von den Objekten machen können, auch weiterhin deutlich von dem Service Onlineimmobilienbewertung abgrenzen.

6. Erfolgsfaktoren

In Zusammenarbeit mit den hausinternen Grafik-, Data Mining- und Reportingabteilungen wird fortlaufend an der Verbesserung des Layouts und des Bewertungsverfahrens gearbeitet.
Zur Steigerung der Kundenzufriedenheit werden Fokusgruppen in regelmäßigen Abständen nach Ihren Wünschen und Verbesserungsvorschlägen befragt. Außerdem fließen permanent Daten in die Überarbeitung des Bewertungsverfahrens ein, die einen Rückschluss auf dessen Leistungsfähigkeit zulassen. So wird beispielsweise bei der Deaktivierung eines Inserats dem Kunden die Möglichkeit gegeben, den tatsächlich erzielten Preis des Objekts einzugeben. Darüber hinaus wird das Marktverhalten sowohl von vergleichbaren Anbietern als auch von allgemeinen Internetportalen wie Amazon oder Ebay intensiv beobachtet. Bisher wurde die Version von 2009 jedoch nur marginal verändert.

Darüber hinaus arbeitet man an der Idee, mit Hilfe von Data Mining Methoden, in automatisierter Form bewertungsrelevante Daten, wie beispielsweise das Baujahr, aus dem Freitextteil des Exposés zu extrahieren und in die Kategoriedaten, d. h. die Datenfelder der Anzeige bzw. in das Bewertungsformular, zu übernehmen.

Auch in Zukunft wird Immobilienscout24.de weiter am Ausbau des Serviceangebots und an der Verbesserung der Komponenten und Dialoge arbeiten. Im Vordergrund stehen dabei die Bedürfnisse der gewerblichen Kunden.

Geoinformationssysteme und ihre Daten spielen hierbei eine unverzichtbare Rolle. Im Berech der Onlinebewertung ist es denkbar, beispielsweise Informationen über die Qualität von Schulen und die Kriminalität des Wohnviertels hinzuzunehmen. Deren Umsetzung ist aber aufgrund des Mangels an verfügbaren Informationen noch ungewiss.

Eine weitere Option ist, in Zusammenarbeit mit Rettungsdiensten, Feuerwehr und THW Höhendaten in die Onlineimmobilienbewertung mit einfließen zu lassen, um Aussagen über eine Risiken oder Georisiken von Objekten treffen zu können.

Aktualisiert am 28.08.2013
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